Снятие (узаконивание) самозастроя

Эксперт, кандидат экономических наук Романенко Валерий Григорьевич тел.89281940381
Государственные квалификационные аттестаты на оценку всех видов имущества и бизнеса !
Агентство "ЭКСПЕРТ"-
в реестре экспертов
Арбитражного суда
Ростовской области (№34)
Честная оценка!
Добротная экспертиза!
Невысокая стоимость!
15 лет в экспертной
деятельности!
Оперативная подготовка рецензий и
отзывов на судебные экспертизы
В случае необходимости- защита своих судебных экспертиз в суде
Подготовка экспресс-экспертиз для оперативной консультации заказчика

Положительное заключение эксперта агентства "ЭКСПЕРТ" является необходимым и достаточным условием для узаконивания самовольной постройки в Ростове-на-Дону и Ростовской области через суд.
Звоните! Мы выполняем экспертизы в точном соотвествии с требованиями судебных органов!

Предварительные замечания желающему снять самозастрой

Если объект недвижимости (дом, пристройка, реконструкция жилого дома и т.д.) у Вас уже построен, то единственный путь его узаконить, т.е. внести в кадастр недвижимости- это заказать и получить положительное заключение эксперта на предмет соответствия постройки требованиям законодательства РФ и нормативных документов.

Если этого документа не будет, то никакой адвокат или юрист не сможет Вам помочь и узаконить постройку. Поэтому первое, что нужно сделать- это получить такое заключение эксперта (можно в агентстве "ЭКСПЕРТ", цена - от 6 тыс.руб.) и взять отказ в узаконивании постройки в отделе (департаменте) архитектуры районной администрации по месту нахождения самозастроя (это для того , чтобы суд принял Ваш иск). А дальше- суд, можно и самому без юриста , т.к. при положительном заключении эксперта и доказывать суду нечего. Иногда суд назначает судебную экспертизу, если ответчик - администрация, да еще категорически против узаконивания. Но это в редких случаях, обычно достаточно экспертизы агентства "ЭКСПЕРТ".

Самозастрой, самовольная постройка

В ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации дан четкий ответ на вопрос, что такое самозастрой, или согласно юридической терминологии самовольная постройка.

Самовольная постройка – это здание, строение или другое сооружение, которое:

- построено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- построено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

- построенное без получения на это необходимых разрешений;

- построенное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По понятным причинам тот, кто построил самозастрой, по закону не приобретает на него права собственности (не может его продать, подарить, сдать в аренду или совершить с ним другие сделки) и в общем случае в качестве санкции за свой счет должен снести такую постройку, будь то жилой дом или гараж.

Самовольное строительство в целом негативное явление. Но в связи со сложностью получения разрешений на строительство и других необходимых документов, а также возможностью в последующем узаконить самозастрой через суд или другим способом, в нашей стране возведение зданий, строений или других сооружений, которые можно отнести к самовольным постройкам, – довольно распространенная практика.

В этой связи вопрос как снять самозастрой или более правильно- узаконить самовольную постройку-является актуальным для многих граждан Ростова-на-Дону и Ростовской области.

Виды самовольных построек в Ростове-на-Дону и Ростовской области

Встречается несколько основных видов самозастроя:

-на земельном участке его правообладатель построил здание, строение или другое сооружение без специальных разрешительных документов на строительство. Обычно это старые жилые дома, когда при их строительстве не нужно было получать никаких разрешений, новые жилые постройки, дачные дома или небольшие коммерческие объекты. Родители на большом земельном участке могут построить дом для детей. Бывают случаи, когда на большом участке собственник строит новый дом для продажи.

- при строительстве крупных коммерческих объектов бывает очень сложно получить всю необходимую документацию. Данный процесс может затянуться во времени, поэтому застройщики начинают сбор разрешительных документов одновременно с началом строительства. Такой объект будет считаться незаконным до момента, когда не будут собраны все документы. Но с другой стороны, если здание уже построено, на него легче получить разрешительные документы и узаконить самозастрой.

Можно выделить также виды самостроев в зависимости от формальных причин отнесения их к данной категории объектов, например:

- здание или сооружение, построенное на непредоставленном в установленном порядке земельном участке. Конечно, это может быть решаемая ситуация, когда участок, выделенный еще в 90-е годы, не оформлен должным образом. Но также это может быть самовольно занятый участок. Если в первом случае на самовольную постройку можно будет узаконить самозастрой , то во втором случае почти наверняка застройщика обяжут уплатить штраф за самовольное занятие, а также за свой счет снести постройку. Нельзя строить здание на арендованном участке. В этом случае право собственности на него может оформить только собственник участка, а застройщик может требовать компенсацию за произведенные строительные работы;

- здание или строение построены на участке с иным целевым назначением. Это может быть жилой дом на участке для фермерства или на лесном участке. Узаконить самозастрой в этом случае, скорее всего, не удастся. Для этого есть только один путь – первоочередное изменение категории или вида разрешенного использования земли;

- здание или строение построены без необходимых разрешений – это наиболее распространенный случай и наиболее легко решаемый. Согласно совместному постановлению Высшего суда РФ и Верховного арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». При этом производится установление факта, предпринимал ли застройщик какие-либо действия по получению данного разрешения.Если будет установлено, что застройщик не предпринимал никаких действий по получению разрешения на строительство, то возникнут очень большие проблемы и объект будет скорее всего снесён.

Если застройщику на его просьбы администрация необоснованно отказала в разрешении на строительство, и здание или строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то почти наверняка суд узаконит самозастрой и признает право собственности на самовольную постройку;

- здание построено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Например, индивидуальный жилой дом, согласно Градостроительному кодексу РФ , должен иметь не более 3 этажей, нельзя заступать за красные линии улиц и т.д. Для того чтобы узаконить такой самозастрой, скорее всего, собственника обяжут привести его в соответствие с градостроительными нормами и правилами. При этом чтобы доказать такое соответствие или несоответствие, необходимо привлекать независимых экспертов и проводить строительную экспертизу.

Как узаконить самозастрой в Ростове-на-Дону и Ростовской области?

Основным способом узаконить самозастрой (снять самозастрой) является обращение собственника в суд.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом согласно п.3 ст. 222 ГК РФ.

Первое и самое главное условие для этого – необходимо, чтобы земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, находился в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании лица, которое совершило строительство.

Если участок построен другим лицом, то право собственности на самозастрой все равно может оформить только собственник земли (или тот, кто владеет ею на других предусмотренных правах). При этом собственник земельного участка должен компенсировать издержки на строительство.

Таким образом, возможность узаконивания самозастроя и оформления права собственности на самовольную постройку зависит от наличия прав на земельный участок. Но наличие права на земельный участок не является единственным необходимым условием для узаконивания самовольной постройки.

Необходимо также одновременное соблюдение следующих условий:

- лицо, осуществившее постройку, в отношении земельного участка имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Последние два указанных пункта предполагают в обязательном порядке при подаче искового заявления в суд одновременно передавать заключение эксперта , выполненное агентством ЭКСПЕРТ или другой экспертной организацией.

В экспертном заключении проводится исследование объекта строительства (самозастроя) на предмет соответствия строительным нормам и правилам (СНиП), санитарным нормам (СанПиН), градостроительным требованиям и другим нормативным документам.

Кроме этого, в экспертизе дается ответ об отсутствии нарушения прав и интересов третьих лиц в процессе эксплуатации объекта и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.

При положительном заключении строительно-технической экспертизы, выполненной агентством "ЭКСПЕРТ", суд практически всегда выносит решение по узакониванию Вашей самовольной постройки.
Для выполнения экспертизы необходимо предоставление эксперту агентства ЭКСПЕРТ следующих документов:

-выписка из ЕГРН на земельный участок;

- технический паспорт на объект строительства.

Кроме этого необходимо обеспечение доступа эксперта к объекту экспертизы для личного осмотра и обследования.

Для узаконивания Вашего самозастроя (дом, флигель, пристройка, офисное помещение, магазин и др.) в Ростове-на-Дону необходимо в первую очередь получить положительное заключение строительно-технической экспертизы Вашего объекта на предмет соответствия требованиям законодательства РФ и нормативных документов.

Стоимость проведения экспертизы с целью узаконить самозастрой в Ростове-на-Дону и Ростовской области составляет 6-12 тыс.руб., срок выполнения- не более 5 дней.

Назад