Раздел земельного
участка

Скидка 15% на вторую и последующие экспертизы
Скидка 15% на проведение всех экспертиз для пенсионеров
Бесплатная консультация по всем вопросам проведения экспертиз тел.8-928-194-0381
Оперативная подготовка отзывов на судебные экспертизы
Обязательная защита своих судебных экспертиз в суде
Подготовка экспресс-экспертиз для консультаций заказчика

Раздел земельного участка

Основные этапы и порядок раздела земельного участка и выдел доли в натуре

Если земельным участком сообща владеют несколько человек и доля каждого установлена, то принято говорить о долевой общей собственности.

Когда определение долей не предусмотрено, имеет место совместная собственность, но она возможна лишь в редких случаях. Право совместной собственности возникает у супругов в период брака, если в брачном договоре нет условий, исключающих такое владение (ст. 34 СК). Обычно общая собственность считается долевой, если нет оснований для возникновения совместной (п.3 ст. 244 ГК). Поэтому, к примеру, наследники, получившие землю по завещанию без указания долей, становятся дольщиками на равных условиях.

В силу различных причин, владельцы долевой собственности или один из них, принимают решение о разделе земельного участка. Такое случается при разводе, получении наследства, переезде,разделе дома, выделе доли в натуре и в других ситуациях.

Раздел земельного участка или выдел доли в натуре земельного участка, находящегося в долевой собственности – задача непростая. Дополнительно её могут усложнить несогласие между владельцами, наличие построек, размер надела и вид разрешённого использования, наличие обременений.

Раздел земельного участка в данном случае регламентирован гражданским и земельным законодательством.

Добровольный раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Проще всего разделить землю по взаимному согласию собственников. Они могут добровольно распределить между собой имущество в соответствии с размером долей или по своему усмотрению: к примеру, один из собственников получит дом и землю под ним, а второй – большую часть участка. Закон этого не запрещает, главное – наличие соглашения о таком распределении.

Порядок действий по добровольному разделу земельного участка.

Необходимые действия и их очерёдность зависят от ряда условий: размера долей собственников, величины надела, разрешённого использования и некоторых других.

Доли участников могут быть указаны заранее, например, при покупке участка сообща. Если же они установлены не были и определить их по закону нельзя, они считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Разделить земельный участок можно пропорционально долям, но участники долевой собственности вправе распорядиться недвижимостью так, как сочтут нужным.

Раздел построек на участке

Наличие строений на участке осложняет раздел. Даже тогда, когда их судьба зависит от воли владельцев, необходимо учитывать, что поделить здание отдельно от земли можно – это часто случается на практике. Разделить участок вместе с домом тоже можно, а вот распределить между владельцами землю, оставив дом в общей долевой собственности, не удастся, поскольку при этом не выполняется условие выделения каждому отдельной доли, свободной от предъявления прав третьих лиц.

Уточнение размеров новых участков.

После раздела общего имущества возникнет несколько новых участков. Согласно ст. 1182 ГК, их размер не может быть меньше минимально установленного для земель соответствующего целевого назначения. Такие нормы назначаются органами местного самоуправления, для Ростова-на-Дону –это 200м2. Если участок им не соответствует, его не удастся поставить на кадастровый учёт (ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре»). Если окажется, что участок невозможно разделить без нарушения требования о минимальном размере, выход только один – выплата компенсации тому, кому земли не достанется (ст. 252 ГК). К примеру, участников трое, но разделить имущество можно только на две части. Собственникам в таком случае придётся договориться, кому достанутся новые участки, а кому – денежная компенсация, после получения которой его право на землю исчезнет.

Подготовка соглашения о разделе.

Когда владельцы недвижимости решат, кому какая часть земли переходит в собственность, и убедятся, что каждый из образующихся наделов имеет допустимый размер, им нужно зафиксировать своё решение в соглашении, обязательной частью которого является план территории с нанесением на него границ предполагаемого раздела.

В документе обязательно должна быть следующая информация:

- сведения о владельцах разделяемого участка и подтверждение их согласия на раздел;

-адрес и кадастровый номер.

-если общий участок не проходил межевание и его границы неточны, придётся провести кадастровые работы;

схема с будущими границами новых наделов. Документ составляется в письменном виде и по желанию сторон может быть заверен нотариально.

Окончательное оформление и регистрация участка.

После того как предварительные действия будут выполнены, следующий этап- разделение участка. Для этого необходимо вызвать кадастровых инженеров, которые выполнят межевание. По результатам составленного ими межевого дела будет подготовлен акт установления границ новых участков, который требуется утвердить в комитете по землеустройству. Затем нужно поставить выделенные новые участки на кадастровый учёт и заказать кадастровые паспорта. Имея на руках эти документы, необходимо получить адреса для каждого участка и зарегистрировать право собственности в Росреестре. С даты регистрации вновь созданных наделов старый официально прекращает своё существование.

Раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, через суд.

К помощи суда прибегают владельцы участка, которым не удалось договориться о его добровольном разделении. Согласно п. 3 ст. 252 ГК, подать иск может каждый из несогласных дольщиков. Раздел земельного участка или выдел доли земельного учаскта, находящегося в долевой собственности, через суд возможен только с учётом величины долей собственников.

При отступлении от долей производится выплата компенсации, которая определяется по результатам оценки стоимости земельного участка или по его кадастровой стоимости.

Если участок окажется неделимым, то суд определяет порядок пользования с учетом строительной экспертизы

Результатом такого решения суда станет схема раздела общей территории на небольшие участки. Каждый из них перейдёт своему владельцу. Они могут огораживать наделы, возводить на них постройки, но участок по-прежнему останется в долевой собственности.

Порядок действий при разделе участка через суд.

Особенностью принудительного раздела является то, что для него достаточно желания лишь одного из собственников. Если стороны не могут самостоятельно между собой договориться, то обращение в суд станет единственным способом найти законный выход из спорной ситуации.

При принудительном разделе земельного участка, находящегося в долевой собственности, решение суда может быть принято только после проведения судебной экспертизы, выполненной агентством «ЭКСПЕРТ» или другой экспертной организацией. В экспертизе уточняются границы участка, вид прав на него, линии регулирования застройки, указания градостроительного регламента, различные экологические, санитарно-технические и иные требования нормативных документов. При этом в экспертизе может предлагаться несколько вариантов раздела земельного участка либо порядка пользования. Обстоятельства раздела имеющихся на участке построек также определяются экспертизой. Как указывалось выше, поделить участок удастся только вместе с домом, а это не всегда возможно технически. Чтобы выделяемая часть дома была признана пригодной для проживания, к ней предъявляются определённые требования: изолированность, отдельный вход, наличие удобств и коммуникаций.Более подробно порядок раздела дома изложен здесь.

Эксперт, изучив ситуацию, предлагает ряд вариантов раздела земельного участка или порядка пользования участком, и собственникам придётся выбрать оптимальный. Если они такого не увидят и откажутся от всех предложенных, судья назначит его по своему усмотрению, хотя стороны вправе обжаловать такое решение в законном порядке.

Заключение экспертизы по разделу земельного участка зачастую является главным основанием при принятии окончательного решения судом.

В зависимости от выводов заключения эксперта суд предложит владельцам разделить участок либо назначит порядок пользования.

Имея на руках решение суда, можно вызывать кадастровых инженеров для составления межевого плана, ставить землю на учёт и регистрировать право собственности.

Установление порядка пользования.

Невозможность раздела имущества – не лучший выход для бывших собственников, чьи отношения испортились. Суд при установлении порядка пользования, конечно, учтёт и величину долей, и фактически сложившиеся условия владения землёй, но гражданам всё равно придётся не только быть соседями, но и продолжать владеть общим имуществом.

Стоимость экспертизы по разделу участка.

Стоимость экспертизы по разделу земельного участка или выделу доли земельного участка в натуре с учетом градостроительных и иных требований определяется объёмом работ и как правило составляет 10-15 тысяч рублей.

Агентство "ЭКСПЕРТ"!

Назад