Раздел
дома

Скидка 15% на вторую и последующие экспертизы
Скидка 15% на проведение всех экспертиз для пенсионеров
Бесплатная консультация по всем вопросам проведения экспертиз тел.8-928-194-0381
Оперативная подготовка отзывов на судебные экспертизы
Обязательная защита своих судебных экспертиз в суде
Подготовка экспресс-экспертиз для консультаций заказчика

Раздел дома

Общие положения по разделу жилого дома

Раздел жилого дома регулирует Гражданский кодекс РФ (в частности ст. 252 ГК РФ), который устанавливает, что подобные действия возможны только при условии взаимного соглашения сторон.

Раздел жилого дома производится при наличии не более 3-х участников долевой собственности, и в этом случае каждый из них получает право собственности на определенную часть дома.

При наличии более 3-х участников производится выдел доли в натуре одного из участников в праве совместной долевой собственности на дом.

Статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет любому участнику долевой собственности право на выдел доли из состава общего имущества. Этот вопрос можно решить путем обоюдного согласия или же через суд.

Для всех вещей существуют следующие условия раздела:

-отсутствие законодательных запретов раздела;

-сохранение частями назначения целой вещи;

-сохранение частями материальной ценности целой вещи, в том числе удобства в пользовании.

Раздел дома или выдел доли дома в жилом помещении в натуре возможен, если жилое помещение представляет собой домовладение. Квартиру разделить в натуре нельзя, так как при разделе или выделе доли собственнику необходимо передать в собственность не только жилые комнаты, но и каждому сособственнику, как это требует Жилищный кодекс РФ, предоставить отдельно подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор и т.п.).

В обычной квартире это сделать невозможно, собственники квартиры могут только определять порядок пользования жилым помещением.

Раздел дома или выдел доли дома может производиться по результатам судебной строительной экспертизы в суде, так и добровольно путем заключения всеми собственниками соглашения, которое подлежит государственной регистрации. После того, как произведен раздел дома и регистрация частей дома право общей долевой собственности прекращается.

Если произведен выдел доли дома одним из собственников, то право общей долевой собственности сохраняется для остальных собственников.

Стремление произвести раздел жилого дома возникает у собственников долей по самым разным обстоятельствам. Каждый инициатор такого выделения хочет иметь самостоятельный объект недвижимости, то есть прекратить свои права совместной собственности ради того, чтобы получить объект в личную собственность.

При долевой собственности для совершения какой-либо сделки со своей долей, необходимо, чтобы другие совладельцы совместного имущества дали свое согласие на сделку - это требование закона.

Выдел доли в натуре или раздел дома позволяет бывшему долевому собственнику становится полноправным владельцем недвижимости, то есть он может делать со своим имуществом, что угодно, конечно без нарушения прав оставшихся долевых собственников. Продать, подарить, заложить выделенную долю в натуре её собственник имеет право без согласия бывших с ним долевых собственников.

Раздел жилого дома и выдел доли дома из общего имущества доли различаются тем, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками общей долевой собственности, во втором - участник долевой собственности выделяет свою часть домовладения, соразмерную его доле, а другая часть имущества продолжает находиться в общей долевой собственности оставшихся сособственников.

Если участников долевой собственности два, то выдел в натуре доли одного участника приводит к прекращению долевой собственности и фактическому разделу дома.

При выделе доли домовладения в натуре сособственнику передается в собственность часть жилого дома и нежилых построек, соответствующая по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или невозможности полноценно пользоваться ими, и т.п.

Возможный раздел дома определяются на основании строительно-технической экспертизы агентства ЭКСПЕРТ. Эксперт устанавливает, в первую очередь, возможность произвести раздел жилого дома в точном соответствии с идеальным размером долей сторон. Если такой раздел невозможен, то эксперт предоставляет варианты, позволяющие выполнить раздел дома с отступлением от размера долей. В этом случае эксперт определяет размер денежной компенсации, подлежащей выплате участнику долевой собственности, чьи права будут ущемлены.

Размер компенсации устанавливается исходя из рыночной стоимости дома на момент разрешения спора. Поэтому при выделе доли наряду со строительно-технической экспертизой производится оценка дома при невозможности выдела в соответствии с идеальной долей. При разделе дома такой вариант бывает в 90% случаев.

Раздел жилого дома предполагает, что каждая выделяемая часть должна составлять изолированную часть с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования, т.е. определяется возможность устройства в нем отдельных изолированных жилых помещений ( квартир ), имеющих дневное естественное освещение, отопительно-варочное устройство, непосредственный выход наружу.

Учитываются такие требования, как соответствие помещения санитарным и техническим требованиям, т.е. уровень благоустройства помещения, наличие в помещении коммунальных удобств ( водопровода, канализации, центрального отопления, газоснабжения, кондиционирования, телефонной связи и пр. ).

Соответствие помещения санитарным и техническим требованиям является обязательным условием при обосновании вариантов раздела дома. Жилые помещения после раздела должны иметь минимально допустимые габариты, уровень освещения, инсоляции; параметры температурно-влажностного режима, скорость движения воздуха и т.д. Условием, которому должны соответствовать названные показатели выделяемых собственнику помещений, - это такие их параметры, при которых возможно постоянное проживание.

При невозможности раздела дома одним из участников общей долевой собственности(по причине незначительной доли) вправе требовать от других сособственников выплаты ему денежной компенсации, с получением которой он утрачивает право на долю в общем имуществе и долю в натуре после раздела. Между тем, если такое требование истцом не заявлено, то навязать ему эту компенсацию суд не вправе. То же самое в отношении ответчиков: они вправе требовать выплаты компенсации, но лишить собственности принудительно, путем выплаты компенсации нельзя.

При разделе дома сособственник, который произвел за счет собственных средств и сил неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения, вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в праве общей собственности. Стоит, однако, учитывать, что на увеличение доли влияют только те улучшения, которые отразились на площади дома.

Раздел жилого дома находящегося в долевой собственности, влечет за собой ее прекращение. Если нет возможности реального раздела, речь может идти об определении порядка пользования совладельцами недвижимости объекта спора.

Установление порядка пользования жилым помещением.

Правоотношения, возникающие при установлении порядка пользования жилыми помещениями между собственниками регулируются Гражданским кодексом. Статья 247 ГК гласит: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности в жилом помещении имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При этом, прежде всего следует уточнить, что необходимо различать исковые требования о выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли в натуре и требование об установлении порядка пользования имуществом, находящимся в собственности нескольких лиц.

При выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли истцу передается в собственность определенная изолированная часть жилого помещения, соответствующая его доле, при этом собственник теряет право на остальную часть в общем имуществе (статья 252 ГК). А при установлении порядка пользования каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть жилища, исходя из его доли в общей собственности.

При этом право общей собственности не прекращается. И если, например, речь идет о собственном доме, то выделение в нем доли вполне реально, гораздо сложнее выделить такую долю владельцу общей собственности на приватизированную квартиру.

Верховный суд, рассматривавший эти вопросы, указал, что это допустимо только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Естественно, что выделить долю в квартире в обычном многоэтажном доме невозможно, так как провести перепланировку с оборудованием не только отдельного входа, но и кухонь, коридоров и санузлов для каждого сособственника не сможет ни один архитектор, да к тому же ни одна компетентная организация не даст на это своего согласия.

Стоимость экспертизы по разделу дома

Экспертиза, позволяющая произвести раздел жилого дома , предполагает решение совокупности основных задач судебных строительно-технических и оценочных экспертиз, которые включают в себя:

- определение степени физического износа строений;

- определение технической возможности реального раздела или выдела доли домовладения (квартиры, земельного участка);

- определение рыночной стоимости домовладения ;

- расчет размера денежной компенсации, если раздел домовладения в соответствии с идеальными долями не возможен;

- определение состава работ и сметной стоимости необходимого переоборудования при разделе дома или выделе доли дома

Стоимость экспертизы по которой производится раздел в агентстве «ЭКСПЕРТ» - от 10 тыс.руб., срок выполнения- 7 -10 дней.

Для проведения экспертизы необходимо представить эксперту следующие документы:

- правоподтверждающие документы на долю в домовладении;

- технический паспорт дома;

-кадастровый паспорт земельного участка.

Выводы одной из экспертиз агентства "ЭКСПЕРТ" по разделу дома

выводы экспертизы по разделу дома

Назад

Ростов-на-Дону
тел. 89281940381
тел./факс.(863)2959045
E-mail: valerom@list.ru
Агентство "ЭКСПЕРТ"