Оспаривание кадастровой стоимости жилых домов

Государственные квалификационные аттестаты на оценку всех видов имущества и бизнеса !
Агентство "ЭКСПЕРТ"-
в реестре экспертов
Арбитражного суда
Ростовской области (№34)
Честная оценка!
Добротная экспертиза!
Невысокая стоимость!
15 лет в экспертной
деятельности!
Оперативная подготовка рецензий и
отзывов на судебные экспертизы
В случае необходимости- защита своих судебных экспертиз в суде
Подготовка экспресс-экспертиз для консультаций заказчика
Законодательство РФ обеспечивает гражданам и организациям их права на экономически обоснованные налоги на недвижимость через снижение кадастровой стоимости путем установления этой стоимости в размере рыночной.

Агентство «ЭКСПЕРТ» выполняет оценку рыночной стоимости жилых домов с целью снижения Ваших налогов , что экономит собственникам тысячи рублей ежегодно.
Звоните! О стоимости наших услуг договоримся!

Кадастровая стоимость жилых домов для установления величины налога рассчитывается методами массовой оценки, которые в принципе не могут учитывать индивидуальные особенности каждого жилого дома, например, его фактическое состояние, планировку внутренних помещений, срок фактической эксплуатации и т.д.

В связи с этим, по части жилых домов наблюдается завышенная кадастровая стоимость, что необоснованно повышает налог для собственника такого дома. Особенно актуальна данная проблема при переходе на оплату налога физических лиц на квартиры и дома, определенного в процентах от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

В настоящее время в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц.

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости жилого дома определенной БТИ, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая должна соответствовать рыночной стоимости объекта.

Однако, встречаются случаи, когда кадастровая стоимость жилых домов существенно превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей жилых домов, ошибок в расчете или в связи с падением текущей рыночной стоимости объекта по различным причинам.

Выходом из ситуации с необоснованной величиной кадастровой стоимости и, соответственно, экономически не оправданным налогом на дом является снижение его кадастровой стоимости (если она превышает рыночную) и установление рыночной стоимости в качестве кадастровой.

Это допускается Федеральным законом об оценочной деятельности в РФ ФЗ 135.

Основным документом при оспаривании кадастровой стоимости жилых домов является отчет об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный с учетом всех требований законодательства об оценочной деятельности, при этом дата оценки рыночной стоимости должна соответствовать дате проведения последней кадастровой оценки.

Агентство «ЭКСПЕРТ» выполняет оценку рыночной стоимости жилых домов и подготовку отчета об оценке с целью снижения кадастровой стоимости .

Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости жилых домов агентством «ЭКСПЕРТ» показывает, что отчет об оценке рыночной стоимости дома,составленный с учетом всех требований законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки является основанием для установления кадастровой стоимости в размере рыночной и снижения налогов на дом.

В Российской Федерации насчитывается несколько миллионов домов советской постройки , значительная часть которых расположена в городах. Сейчас базой для расчета налогов является кадастровая стоимость жилого дома, которая в разы выше стоимости БТИ. До введения налога по кадастровой стоимости базой для расчета налога являлась оценка БТИ, поэтому для собственников домов налоги существенно увеличиваются при переходе на кадастровую стоимость при расчете налогов.

Кадастровая стоимость жилых домов рассчитывается методами массовой оценки с применением ограниченного числе ценообразующих факторов. При расчете кадастровой стоимости оценщики никогда не ходят по домам и не осматривают их т.к. это практически невозможно ввиду значительного количества таких объектов.

Как правило, определяется средняя стоимость 1м2 жилого дома по различным объявлениям о продажах домов в регионе оценки. При публикации объявления собственники всегда указывают стоимость дома вместе с земельным участком. Поэтому при расчете кадастровой стоимости дома из цены продажи домовладения вычитается стоимость земельного участка из расчета средней стоимости 1 сотки участка.

Дома советской постройки имеют следующие особенности, влияющие на их рыночную стоимость:
- период эксплуатации таких жилых домов ,как правило составляет от 40 до 70 лет, что определяет их существенный физический износ;
- в большинстве случаев планировка жилых домов является устаревшей со смежными комнатами, что увеличивает функциональный износ;
- фасады большинства жилых домов располагаются на границе пешеходного тротуара и проезжей части улицы;
- применяемые при строительстве материалы не обеспечивают современный внешний вид таких домов;
- жилые дома советской постройки расположены в старых, престижных районах городов с развитой инфраструктурой со стоимостью земельных участков значительно выше средней стоимости;
-на кадастровую стоимость жилого дома не должно влиять его местоположение, поскольку этот ценообразующий фактор учитывается в стоимости земельного участка, на котором расположен дом .

Практика оспаривания кадастровой стоимости жилых домов советской постройки в агентстве «ЭКСПЕРТ» показывает, что значительный физический и функциональный износ таких домов практически не учитывается в кадастровой стоимости . Срок экономической жизни домов советской постройки составляет 80-100 лет, поэтому фактическая рыночная стоимость с учетом их физического и функционального износа ниже кадастровой стоимости в 3-4 раза.

Для снижения налогов на жилые дома советской постройки целесообразно установить кадастровую стоимость в размере рыночной для чего в судебном порядке оспорить кадастровую стоимость, т.к. кадастровая стоимость для таких объектов значительно выше рыночной.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной целесообразно и для жилых домов постройки с 2000-х годов, поскольку дома в отличии от квартир имеют значительно больше различных конструктивных особенностей не учтенных при определении кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости является достаточно дорогостоящей процедурой , поэтому важно предварительно оценить резерв снижения кадастровой стоимости и ,соответственно, налогов. Если знать ориентировочную сумму снижения налогов после установления кадастровой стоимости в размере рыночной, то решение по оспариванию будет экономически обоснованным. Важно чтобы собственники недвижимости понимали, что далеко не по всем объектам кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной стоимостью. Агентство «ЭКСПЕРТ» подготавливает экспресс экспертизы по объектам недвижимости, в которых определяется возможное снижение налогов при установлении кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стоимость такой экспертизы 3000 руб., при этом собственник недвижимости получает ответ на вопрос стоит ли ему вкладывать значительно большие суммы в оспаривание кадастровой стоимости данного объекта или нет.

Стоимость услуг агентства «ЭКСПЕРТ» по оценке рыночной стоимости жилого дома с целью снижения его кадастровой стоимости определяется площадью дома,составом жилых и нежилых помещений, состоянием и другими показателями и составляет 8-15 тыс.руб.

Назад